Casa de apoio no meu apartamento: o repetitivo do STJ sobre temporada alcança o meu caso?

Por Ramon Martins Andrade, advogado (OAB/RJ 188.374)

Desde que o Superior Tribunal de Justiça mandou parar os processos sobre aluguel de curta temporada em condomínios, circula uma conclusão apressada entre quem recebe pacientes no próprio apartamento: se o STJ decidir a favor dos proprietários, a hospedagem de pacientes estará liberada; se decidir contra, estará proibida. As duas metades erram pelo mesmo motivo. O tribunal não vai julgar se casa de apoio pode funcionar em prédio residencial. Vai julgar uma pergunta mais estreita, e quem hospeda pacientes pode estar dentro dela, ao lado dela ou fora, conforme o que de fato acontece no imóvel.

A pergunta que o STJ aceitou responder

O caso é o Tema Repetitivo 1.443, da Segunda Seção, relator o ministro Raul Araújo. A questão submetida, na ficha oficial, é “Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.” Os recursos representativos são o REsp 2.272.537/SC e o REsp 2.272.536/SP. A afetação foi deliberada em sessão eletrônica de 20 a 26 de maio de 2026 e registrada em 1º de junho; a notícia oficial que espalhou o assunto saiu só em 17 de setembro. Não há julgamento de mérito.

A pergunta tem três elementos: convenção que só diz que o prédio é residencial, locação por curto período e intermediação por plataforma. Não tem barulho, nem convenção com proibição expressa, nem cuidado de saúde.

Locação, hospedagem ou serviço de saúde

Casa de apoio é o lugar onde ficam pacientes e acompanhantes deslocados para tratamento: quem veio do interior para a quimioterapia. O direito não tem uma categoria única para isso; tem pelo menos três.

A primeira é a locação para temporada, que a Lei do Inquilinato define como a destinada “à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde […]”, por até noventa dias (art. 48). Tratamento de saúde está no próprio tipo legal. A segunda é a hospedagem: a mesma lei manda para o Código Civil as locações em apart-hotéis e equiparados, “assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários” (art. 1º, parágrafo único). Quartos cedidos separadamente, rotatividade e serviços aproximam dessa figura uma casa de apoio. A terceira é o serviço de saúde, que a RDC nº 63/2011 da Anvisa define como o estabelecimento destinado à assistência “no tratamento, recuperação e na reabilitação de pacientes” (art. 4º, XII). Se o apartamento oferece curativo, medicação ou enfermagem, a questão passa a ser sanitária, a mesma fronteira que separa a recovery house da hospedagem comum, e nenhuma convenção de condomínio a resolve.

A leitura que põe o paciente hospedado dentro do tema

Há bom argumento para dizer que o repetitivo alcança quem hospeda pacientes. Se o imóvel é cedido por inteiro, por algumas semanas, a uma família em tratamento, e a reserva passa por plataforma, o caso reúne os três elementos da questão afetada, com a finalidade que o art. 48 nomeia. Se o condomínio alega só que a convenção define o prédio como residencial, a discussão é idêntica à do STJ, e a suspensão alcança o processo.

A leitura contrária: quando a atividade fica fora

A objeção vem da natureza da atividade. Quem recebe pessoas diferentes a cada semana, em quartos separados, com serviço regular, parece mais uma pequena hospedaria do que um locador. Betina Kirsch Mattes Sperb, em artigo de 2019 na Revista de Direito da Empresa e dos Negócios (Unisinos), sustenta que o contrato feito por plataforma é figura atípica, entre locação por temporada e hospedagem, e que a exploração comercial, marcada pela regularidade, pode “desvirtuar a finalidade residencial do condomínio”; critica, ao mesmo tempo, a falta de distinção entre uso comercial e uso típico. É doutrina, não pesquisa empírica, anterior ao repetitivo e sem exame do caso de pacientes, mas a distinção que propõe é a que importa aqui.

Nesse cenário, o condomínio não precisa da tese do Tema 1.443. O Código Civil obriga o condômino a “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores” (art. 1.336, IV). A segunda parte do inciso não depende de cláusula alguma. E a convenção pode trazer proibição expressa, hipótese que a questão afetada deixa de fora; alterar a convenção ou a destinação da unidade exige dois terços dos votos (art. 1.351).

Como a Espanha separou o turístico do resto

Desde 3 de abril de 2025, a lei espanhola de propriedade horizontal exige, no art. 7.3, que o proprietário que queira explorar vivenda turística “deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios” (deverá obter previamente a aprovação expressa da comunidade de proprietários, tradução livre), por três quintos dos proprietários e das quotas (art. 17.12). A exigência alcança só a cessão descrita na letra “e” do art. 5 da lei de arrendamentos urbanos, comercializada em canais turísticos e “realizada con finalidad lucrativa”; a letra “f” trata à parte da cessão de quartos por entidades do terceiro setor para acolher pessoas vulneráveis, “sin finalidad lucrativa”. A redação vem de decreto-lei de 6 de outubro de 2026, após o Congresso derrogar outro de mesmo conteúdo, e pode mudar. Mostra, ainda assim, um legislador que quis dizer em lei que acolher não é explorar turismo.

O que a suspensão faz com um processo que já existe

O CPC manda suspender “todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a questão e tramitem no território nacional” (art. 1.037, II), e a ficha do tema registra essa determinação. A suspensão congela o processo, não a convenção. E ela só alcança a mesma questão. A ação fundada em barulho, em uso prejudicial ou em proibição expressa discute outra coisa. Se a ação do seu condomínio mistura fundamentos e você quer saber qual deles decide se o processo para ou anda, pode entrar em contato. Os deveres de quem cede o imóvel a um paciente, tratados em imóvel de temporada que faz mal ao hóspede e em pós-operatório em imóvel alugado, existem qualquer que seja a tese.

Ganhar não legaliza; perder não proíbe

Penso que a pergunta do título só se responde descrevendo o que acontece no apartamento. O imóvel inteiro cedido por semanas a uma família em tratamento está no centro do Tema 1.443, e a tese fixada, seja qual for, será a régua. A cessão rotativa de quartos com serviços, a meu ver, fica ao lado do tema, porque o condomínio terá o dever de uso não prejudicial e a discussão sobre hospedagem, que a tese não resolve. Com cuidado assistencial, fica fora. Por isso uma vitória dos proprietários no STJ não legaliza uma casa de apoio que funciona como hospedaria ou enfermaria, e uma derrota não proíbe a família de alugar para acompanhar um tratamento num prédio cuja convenção só diz “residencial”. Quem acolhe pacientes ganha mais descrevendo com precisão o que oferece do que esperando o tribunal.

Ramon Martins Andrade (OAB/RJ 188.374) é advogado formado pela UFRJ em 2011, com mestrados pela Université Sorbonne Nouvelle e pela EGN (Marinha do Brasil). Atualmente pesquisador em Direitos Humanos e Saúde pela ENSP/Fiocruz.